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房地產項目策劃流程和服務項目

 

一、項目投資分析

(一)項目成本收益預測和分析

1、項目投入預測分析;

2、項目收益預測分析;

3、資金回籠周期預測分析;

4、減少投入、增加收益的策劃——論證,涉及到提點的問題。

5、縮短資金回籠周期的策劃。

(二)投資風險預測和分析

1、投資者個人事業財運預測與規劃;

2、投資人合作狀況預測與分析;

3、投資風險因素預測分析;

4、規避風險的方法。

二、項目用地環境勘查

(一)區域市場現狀及其趨勢判斷

1、區域經濟發展狀況(市場消費能力)預測分析;

2、項目所在地政策法規走向預測分析;

3、項目所在地房地產市場供求及價格走勢預測分析。

(二)項目用地周邊環境預測分析;

(三)地塊交通條件預測分析;

(四)周邊市政配套設施建設預測分析;

(五)項目地塊堪輿狀況SWOT分析。

三、項目定位

(一)項目定位分析 

1、區域定位;

2、功能定位;

3、質次定位;

4、主力賣點定位;

5、主力客群定位。  

(二)項目定價分析

1、項目均價定位;

2、價格配比定位;

3、不同價格項目的分布。

四、項目規劃

(一)總體規劃

1、建筑空間布局;

2、道路系統布局;

3、綠化系統布局;

4、項目整體功能布局;

5、配套系統布局;

6、售樓處地點選擇;

7、樣板間位置選擇。

(二)建筑規劃

1、建筑設計單位選用;

2、功能分布規劃;

3、建筑風格及色彩規劃:

(1)建筑單體外立面設計規劃;

(2)售樓處風格定位;

(3)樣板間風格定位。

4、主力戶型選擇:

(1)主力戶型選擇與規劃;

(2)各戶型功能布局規劃;

(3)項目各戶型配比;

(4)商業物業戶型設計規劃;

(5)項目所在區域同類樓盤戶型優勢比較;

(6)樣本間戶型選擇。

5、室內空間裝修規劃:

(1)室內空間布局規劃;

(2)裝修材料;

(3)裝修顏色;

(4)公共區域裝修規劃;

(5)售樓處裝修;

(6)樣板間裝修。

(三)景觀規劃

1、景觀設計單位選用;

2、項目周邊環境勘察;  

3、項目總體景觀規劃;   

4、項目各組團景觀規劃;  

5、項目公共建筑外部環境概念設計;

6、環境小品規劃;

7、燈光設計及背景音樂指導:  

(1)項目燈光設計;  

(2)背景音樂指導。

五、項目質量工期策劃

(一)承建商選用;

(二)建筑材料選用;

(三)施工流程規劃;

(四)質量控制;

(五)開工地點選擇;

(六)工期控制:

1、開工日期選擇;

2、施工進度規劃;

3、工程管理人員選用。

(五)造價控制

1、建安成本預算規劃;

2、現金流規劃;

(六)安全管理

1、事故預測與規避;

2、安全管理人員選用。

六、項目CI策劃

(一)CI系統核心部分   

1、名稱   

(1)項目命名; (2)組團命名;(3)道路命名; (4)建筑命名; (5)環境小品命名。 

2、logo設計規劃;  

3、標準色規劃;

4、標準字體規劃;

5、銷售人員著裝色規劃;

6、營銷物品材料、顏色和形狀規劃。

(二)延展及運用部分   

1、工地環境包裝視覺;  2、售樓處包裝規劃;  3、公司及物業管理系統包裝規劃。

七、項目營銷推廣策劃

(一)區域市場動態分析:  

1、項目所在地房地產市場競爭狀況預測與分析;  

2、項目周邊競爭性樓盤預測與分析;

(二)項目賣點分析:

1、主賣點預測與選擇; 2、賣點競爭力預測與加強。

(三)目標客群定位分析;

(四)營銷費用預算;

(五)營銷負責人選用;

(六)價格策略:  

1、推廣價格策略規劃;

2、開盤價規劃;

3、價格變化點的取用。

(七)入市時機規劃:  

1、宏觀經濟運行狀況預測與分析;  

2、項目所在地相關法規走勢預測和分析;

3、入市時間的確定及安排;

4、內部認購和開盤日期確定。

(八)媒體策略:  

1、媒體合作伙伴選擇;  

2、軟性新聞主題選點;  

3、媒體組合規劃;

4、媒體推廣費用預算;

(九)廣宣規劃

1、廣告商選擇;

2、廣告總體策略評估;  

3、廣告的階段性劃分和時段選擇; 

4、平面作品效果監控;

(十)公關活動策劃

1、負責人選用; 2、活動時間取用; 3、活動地點取用; 4、活動現場布置; 5、攻關點選擇。

八、項目銷售規劃

(一)銷售周期規劃  

1、銷售階段取時:   

(1)內部認購期;  

(2)入世期;  

(3)開盤期;  

(4)擴張期;  

(5)強銷期;  

(6)清盤期。 

2、各階段價位取用。

(二)銷控布局規劃;

(三)代理商合作預測分析

1、代理商選用; 2、銷售方案效果預測與分析。

(四)銷售團隊人員選擇。

九、物業服務策劃

(一)物業公司選擇;

(二)物業管理團隊選擇;

(三)物業管理的成本費用預算;

(四)物業管理ISO9002認證預測。

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